건설 단계별 업무: 현장답사 및 서류검토

건축프로젝트를 위한 토지 매입은 신중한 판단과 철저한 조사가 필요하다. 특히, 직접 현장에 방문하는 것은 대지조사의 기본이다. 한국의 많은 토지들은 공부서류와 현황의 차이가 불일치한 경우가 많으며, 주변환경은 직접 가보지 않고는 알 수 없는 것이 사실이다. 이 글에서는 현장답사의 주요 내용과 핵심포인트, 관련 서류에 대해 알아보겠다.    

현장답사

1. 가급적 전문가 (건축사, 시공사, CM, DM 등 전문가)와 동행한다.

2. 간편한 옷차림: 현장 답사는 꼼꼼히 봐야 하고 경우에 따라 높은 지역에서 봐야 한다.

3. 계절에 따라 장·단점이 있으니 시간을 두고 자주 방문

• 겨울이나 초봄에 현장답사를 하면 수풀이 없어 현장을 자세히 확인할 수 있으며 진입로의 빙판길 등 환경을 확인한다.
• 비 온 날에는 토질 확인 가능, 미세한 물길 확인 가능하다. (모래: 물이 잘빠짐, 진흙: 물이 안 빠짐)
• 여름에 현장답사를 하면 악취 및 해충을 확인할 수 있다.

4. 토박이나 이장 방문한다.

5. 해당 토지의 허가청 담당자(시·군·구 건축과 허가담당자) 및 건축사사무소 문의한다.

 

현장답사 중요 포인트

1. 토지로 들어가는 길(진입로)이 있는가?

• 공부상 도로 및 현황도로를 확인한다.
• 도록폭 4m 이상, 2m 이상 대지에 접해야 한다.
• 연면적 2000㎡이상 건축물은 너비 6m 이상의 도로에 접해야 한다. 

2. 토질 (흙의 성질)이 건물 짓기에 좋은가?

3. 만약 대지가 아닌 경우 전용 (농지전용, 산지전용) 가능한가?

• 토지 매수 목적이 맞는 대지로의 전용이 가능 한가?

4. 현재 사용 용도가 공부상 서류의 지목과 일치하는가?

• 공부서류 (지적도, 토지이용계획 확인서)와 현황(현재이용)이 다른 경우, 현재 사용하고 있는 용도가 우선

5. 토지의 모양이 예쁜가?

• 용도에 따라 차이는 있으나 토지의 긴 면이 도로에 붙어 있으면, 추후 도로 확장 시 토지 일부가 깎여 나가 모양이 길어질 수 있다.
• 부정형보다는 정형이 좋다.

6. 분묘(묘지)가 있는다?

• 해당 부지 묘적부 발급.

7. 토지경사도는 적절한가?

•  경사도 15도 정도 완만한 부지.

8. 토지의 방향(방위)은 어떤가?

• 토지방향의 우선순위: 남 > 남동 > 남서 > 동 > 서 > 북동 > 북서 > 북

9. 직장, 학교와의 거리가 가까운가?

10. 토지의 경계가 정확한가?

11. 혐오시설은 없는가?

12. 지하수 개발이 가능한가?

 

6가지 공부서류 확인

1. 건물 등기사항 전부 증명서

• 발급처: 관할 등기소, 대법원 인터넷 등기소 http://www.iros.go.kr
• 확인내용: 건물의 면적, 용도, 구조, 소유주, 근저당 확인

2. 토지 등기사항 전부 증명서

• 발급처: 관할 등기소, 대법원 인터넷 등기소 http://www.iros.go.kr
• 확인내용: 토지의 면적, 지목, 소유주, 근저당 확인.

3. 건축물대장

• 발급처: 구청이나 군청, 정부민원 포털 정부 24 http://www.gov.kr 
• 확인내용: 건물의 면적, 층수, 구조 등을 정확히 알 수 있음.

4. 토지대장

• 발급처: 구청이나 군청, 정부민원 포털 정부 24 http://www.gov.kr
• 확인내용: 토지의 면적, 지목, 소유자, 개별공시지가 확인.

5. 지적도

• 발급처: 구청이나 군청, 정부민원 포털 정부 24 http://www.gov.kr
• 확인내용: 토지의 모양 확인, 소재, 지번, 지목, 경계.

6. 토지이용계획 확인서

• 발급처: 구청이나 군청, 정부민원 포털 정부 24 http://www.gov.kr, 토지이음 http://www.eum.go.kr
• 확인내용: 토지의 면적, 지목, 개별공시지가, 지적도, 토지 개발 가능성 확인

마무리

토지매입을 위해서는 믿을 만한 전문가와의 현장답사 후 직접 공부서류(건물 등기사항 전부 증명서, 토지 등기사항 전부 증명서, 건축물대장, 토지대장, 지적도, 토지이용계획 확인서)를 확인해서 공부서류와 현장이 일치하는지 주변환경은 적절한지 신중히 파악해야 한다. 잘못된 토지매입의 피해는 다른 어떤 재산보다 큼으로 신중한 판단과 철저한 조사를 하기 바란다.