건설 단계별 업무: <대지검토> 편 - 물리적 환경

건설을 기획하고 진행하기 위해서는 대지의 물리적 환경을 검토해야한다. 건설 예정지의 물리적 환경은 사업의 성패를 좌우할 수 있는 핵심적인 요소 중 하나로, 이를 철저히 분석하고 평가하는 과정은 사업의 효율성과 지속가능성을 확보하는 데 큰 도움이 된다.

1. 모양과 크기

토지(대지)의 모양

토지의 모양은 건축행위에서 매우 중요한 요소인데 일반적으로 부정형보다 정형이, 적절한 접도 길이가 있어야 유리하나 용도에 따라 접도 방향에 차이가 있다.

• 상업시설(수익형 건축): 건축물이 만들어 지는데 유효한 폭을 확보한 범위내에서 전면이 넓은 가로 장방형이 유리하다.
• 주택(거주형 건축): 일정 정도의 프라이버시를 확보하기 위해 접근성을 확보한 범위 안에서 전면 도로에 깊이가 있는 세로 장방형이 유리하다.

토지(대지)의 크기

• 최소대지면적=예상건축 면적/건폐율
• 최소대지면적=예상건축 연면적/용적률
• 일반적으로 건폐율, 용적률은 '지역 지구'에 의해 결정되며 지역에 따라 다르다.

2. 진입로

접도

• 건축허가시 해당 대지(토지)는 폭 4m이상의 도로(건축법상 도로)에 2m이상 접해야한다.
• 단, 개발행위 업종이나 연면적 2,000㎡이상 건축물은 폭 6m이상의 도로에 접해야한다.

진입로 확보

• 토지(대지) 진입로가 있는지 지적도로 확인한다. 확인결과 진입로가 없다면 이러한 토지를 '맹지'라 한다. 
• 맹지를 이용하려면 주변에 있는 토지를 사서 길을 만들어야하는데, 이때 잘못 하면 본 토지 값보다 진입로 확보를 위한 토지 값이 더 비쌀 수도 있다. 
• 토지를 매입 할때는 반드시 지적도를 발급받아 확인하고 허가청에 건축허가 가능성을 문의해야 한다. 

공부상도로와 현황도로

• 도로에는 공부상 도로(지적공부상 도로)와 현황도로(실제도로)가 있는데 확실한 건축허가를 위해서는 공부상도로와 현황도로 모두 일치해야한다.
• 건설을 위해 토지매입을 하는 경우 매입전 반드시 현장답사와 함께 경계측량과 현황측량을 통해 진입로를 확인해야 한다. 

자재진출입로

해당 대지의 진입로가 법적 요건이 갖추어졌다 하더라도 공사 관련 자재 및 장비의 진출입이 원활한지 검토가 필요하다. 

• 자재 및 장비의 집출입을 위한 유효폭과 경사도, 도로 및 교량의 강도거 충분한지 검토한다.
• 자재 및 장비의 진출입에 의한 분진 및 진동으로 인한 민원발생 가능성이 있는지 검토한다.
• 대지가 협소할 경우 자재 및 장비의 집출입을 위해 도로 점용이 가능해야 한다.

3. 협오시설과 유요한 시설

혐오시설

• 반경 2㎞ 이내에 혐오시설이 있는 지도를 보면서 꼼꼼히 체크해야 한다. 인터넷 지도나 로드뷰도 있으나 가능하면 지도를 들고 직접 확인하는 것이 좋다. 

유용한 시설

• 전원주택의 경우 대규모시설 진입로 주변에 있는 것도 유용하다. 공원이나 연수원 기타 대규모시설은 쾌적한 진입로(환경적, 물리적 쾌적성)를 만들 위해 노력한다. 특히 진입로가 경사도로의 경우 겨울철(빙판길) 차량진입을 위해 제설작업을 실시하므로 건축주는 별도의 제설작업 없이 안전한 차량 주행이 가능하다. 물론 시설의 활성화에 따른 지가 상승도 노려볼 수 있다. 

4. 지질, 지하수 개발

토질

• 토지를 매입 할 때는 토질(토지의 성질)을 확인 해야 한다. 조금만 파도 바위가 나오는 땅이면 시공시 (기초공사를 위한 터파기) 공사비가 많이 들것이고 모래가 너무 많으면 건물의 구조적 안전을 확보하는 데 어려움이 많을 것이다. 건물을 짓기 좋은 토질은 자갈이 많지 않고, 물 빠짐이 좋고 단단한 모래흙(마사토)이다. 

성절토 여부

• 주변이 경사가 있는 필지의 경우 현재 평평하다 하더라도 성절토되었을 가능성이 높다. 성토된 필지는 지반이 연약하고 물이 잘 고이므로 기계적인 다짐을 하지 않는다면 지내력을 형성할 시간을 두어야한다. 물론 건축시 지내력 보강을 위한 조치를 하면 되지만 절토한 필지가 성토한 필지보다 지반이 견고하고 배수가 잘되므로 절토지를 우선 고려한다. 

5. 공부상 서류와 현황

현재 사용용도

• 현장답사시 공부상서류의 용도와 현재 사용용도를 비교해본다. 만약 상이한 경우 실 사용 용도가 우선한다. 

토지의 경계

• 개발시기가 오래되었거나 도시가 아닌 경우 경계가 모호한 경우가 많다. 그러므로 토지 매입시 토지의 경계를 정확히 확인해야한다. 만약 유관으로 확인 어려우면 경계측량을 신청하고 측량시 이해관계자(기존토지주, 인접토지주, 건축주 등)를 참가시킨다. 

6. 경사도 및 방향

경사도

• 대지는 15도 정도 완만하게 경사진 토지가 그렇지 않은 토지보다 일조 일사량도 많고 전망도 좋으며 배수도 잘된다. 하지만 경사가 심하면 진입이 어렵고 시공이 어려우며 경우에 따라 건축허가가 어려울 수 도 있다. 

방향

• 토지의 방향은 일반적으로 거실창을 남향으로 출입을 동쪽으로 낼 수 있는 토지가 좋으며, 그 반대는 좋지 않다. 

7. 현황측량

지적현황측량

• 토지의 지표상에 존재하는 구조물니아 지형지물의 위치를 측량하여 지적도에 표시한다.
• 지적현황측량은 해당지역의 토목측량 사무소에서 진행한다.
• 건설 예정지가 '개발행위허가'를 필요하면 토목 측량사무소에서 현황측량과 더불어 '개발행위허가' 신청업무를 수행하는 것이 일반적이다.     

경계측량

• 대지(토지)의 경계를 실제 땅에 기준점을 표시하고 경계를 확정한다.
• 경계측량은 보통 한국국토정보공사(LX공사)에서 수행한다. 

 

물리적 환경 검토는 건설 기획 초기부터 시작하여 건설 계획 중에도 계속적으로 진행되어야 한다. 이를 통해 예기치 않은 문제를 예상하고, 건설의 성공 확률을 높일 수 있다. 따라서 건설을 기획하거나 대상지를 검토할 때 물리적 환경 요소를 간과하지 않도록 주의 한다.